下半年房地产市场景气可能会下滑

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  在7日举行的2019博鳌房地产论坛上,国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华表示,从政策面预期来看,下半年的房地产市场景气可能会有所下滑,地产投资的速度也会放缓。

  邱晓华谈到,从两年前开始的这一场房地产宏观调控,从限购、限贷到限价,以及采取各种其他的行政措施,可以说严厉的程度大大高于往年,这场严厉的调控至今为止可以说正在改变市场的预期,也正在改变地产商的命运。以重组和优化的进程在大步地往前推进。

  邱晓华称,从政策面预期未来,下半年的房地产市场景气可能会有所下滑,不会保持上半年这样一个相对于整体投资低速,地产投资相对比较快的形势,下半年可能会逐步有所改变,所以地产投资的速度会放缓,这是一个总的看法。

  他还谈到,从中国未来的市场前景来看,依靠房地产扩大内需仍有较大的空间。

  一是居民杠杆率有空间。邱晓华介绍,2018年居民杠杆率为50%,按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算,仍有4到5年的上升空间,日本1990年的居民杠杆率是70%,今天中国的居民杠杆率才50%,因此从居民杠杆率的角度来看,这方面并没有到天花板。

  第二是中国居民的储蓄率仍然高于其他的国家,从储蓄转化为投资的角度来说,仍然还有比较坚实的物质的基础。

  第三是城镇化仍有空间。邱晓华表示,从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求来看,房地产刚需依然是比较稳健的,因此从这个角度来说,不要对房地产市场空间失去信心。

  邱晓华还认为,中国房地产市场还有较大的刚需的潜力。第一,城市化进程的推动,新增的城镇人口生存型的住房需求,在今天就是3亿人的住房需求,已经进城的1亿人怎么从农民变为市民,在城市真正落户。二是棚户区改造涉及到1亿人,怎么进一步改善他们的住房需求。三是来自中西部地区城市群建设涉及到1亿农民变为市民,这3亿人的市民化进程还在路上,他们对基本的住房还是有一个最大的刚性需求。

  此外,他还指出,原有城市人口会有改善型住房需求。“1997年开启的福利房制度改革,20年时间已经过去了,从现在来看,这部分人的需求已经到了要提升改善的阶段。”

  值得注意的是,邱晓华认为库存已经进入到较低的区间。他谈到:“这两年的宏观调控,应当说中国的房地产库存水平已经接近供求紧平衡的界限,在不少的地方已经低于政策的库存水平。因此,从这个意义上来说,目前的库存也需要进一步提升,库存推动增长的因素也还是值得我们期待的。”

  邱晓华总结称,从一个更长的趋势来看,调控虽然严厉,政策有底线。黄金期虽然结束,但是平稳期才刚刚开始。重组与调整在加快,分化会成为常态,这是需要去注意把握的。



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