豪宅保值升值预期破灭 一线城市成交断崖式下跌

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  作为中国高净值人群投资的首选,房子尤其是豪宅,在过去的很多年间备受青睐,豪宅资产可以保值增值,似乎也成为某种共识。

  然而2018年以来的市场正在颠覆以上认知。克而瑞数据以及21世纪经济报道的一线调查显示,北上广深的一手豪宅成交断崖式下跌,二手豪宅则正在失去流动性,价格腰斩的案例也已出现。

  豪宅成交量暴跌背后,首先是过去几年亢奋的市场对需求的透支。此外,经济下行、信贷紧缩、改善型需求被抑,使更多的买家选择了观望;一手豪宅库存压力大增,二手市场流动性降低,形成了恶性循环。

  豪宅“不再豪”。当住房回归居住属性、投资增值效应不再,豪宅的流动性缺乏、降价或者降配,有很大可能在未来发生。

  “豪宅还是一个好的投资品吗”?站在2019年的开端,这或许是中国房地产市场从业者、投资者都需要思考的问题。

  惨淡的豪宅

  2018年,尽管主流房企都实现了销售的明显上升,但北上广的豪宅项目操盘手,日子却不好过。

  中国豪宅市场高度集中在一线和准一线城市,其中北、上、深、杭这4城的占比超过70%。

  据克而瑞数据,2018年豪宅市场明显降温,以京、沪、广为代表的传统一线城市豪宅市场成交套数分别为2156、3610和503套,不足2016年成交的30%;北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量也仅9493套,创下5年来新低,不足2016年全年交易量的4成。

  “2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斩,更为极端的是,三亚市场的顶豪几乎全没。”易居集团首席执行官丁祖昱说。

  杭州、南京等准一线城市,豪宅虽未如此惨淡,但成绩亦不如2016年。以杭州为例,全年成交豪宅623套,同比上涨21%,但依旧不及2016年的一半。

  不仅豪宅开发商难过,那些想要变卖豪宅的业主更难。2018年,一线城市二手豪宅普遍“有价无市”,成交的都要大幅降价。

  在广州,珠江新城豪宅标杆凯旋新世界等知名豪宅,目前挂牌价的跌幅均在10%左右,成交量寡淡;在上海,年前有消息传出,上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅抛售,且“严重低于市价”。

  在深圳,已经出现了好几例豪宅大幅降价成交。去年12月,南山区深圳湾翡翠海岸一套89平米房源从1650万的高位下跌270万,以1380万成交。

  最惨的是那些在2016年9月左右高位入市的业主,如今自住的是“浮亏”,投资的则确定是亏损了。

  “北京市场基本有价无市,一套房子总价在500万,还有流动性,而且大部分是刚需。一上千万,流动性就很差了,一上三四千万基本就没流动性。”2018年3月以后,经济学家魏杰在中介门店的实地调研中,观察到了这一现象。

  “千万级以上的二手物业买卖情况,在市场不好的时候,成交会更加不乐观,”美联物业全国研究总监何倩茹表示。

  破灭的神话

  房地产研究者杜丽虹对多个国家和经济体的楼市研究发现,在下跌的市场中,豪宅产品的抗跌性并不比普通住宅高,相反,其波动性可能更大。

  “房地产谁来接盘是个大问题,”魏杰则指出了当前豪宅的最大问题:流动性。

  克而瑞发现,1000万-2000万以内的一手豪宅占到所有豪宅成交量的75%,2000万以上就很难卖了;魏杰在二手房市场的调研也反映了这一点。

  克而瑞认为,究其原因,主要是由于当前经济下行,居民收入水平增幅放缓,购买力不足,部分城市房价收入比已经接近30,豪宅就更加难以企及。另一方面,豪宅市场在2015、2016年曾有一波供应和销售的大爆发,很多需求被提前透支了。

  而美联物业全国总监何倩茹表达了不同看法,“所有的居住产品的成交量都下降了,豪宅的成交量减少是合理现象。”

  何倩茹认为,豪宅产品向有钱人开放,流通性本来就不算很大,而且随着楼价的上升,高总价产品的流通领域只会变得更窄。

  但即便是在1000万-2000万的市场,由于改善性换房需求被抑制,限贷政策仍较严格,也进一步阻滞了豪宅市场的流动性。

  21世纪经济报道的调查显示,在这一价格阶段的购买者,一般都是二套房,目前一线城市的二套房首付普遍在七、八成,接近全款,他们的资金实力不足,普遍考虑换房,也就是要卖掉一套再买,但在当下的市场,并不好出手。

  一个例子是,广州的叶女士今年计划换房,“因为家里添了新成员,想要换一套更大点的房子,但因为二套房首付很高,要先卖房才能支付,但自己的房子现在也卖不出去。”叶女士说。

  深圳的林慧看上了同小区一套170平米的房子,总价最近降了两、三百万,但要先卖掉自己的两房才能买得起,目前也被卡住了。

  多位房地产业内人士指出,由于过去3年房价的普涨,在当前的一线城市,1000万、2000万的房子已经算不上真正的豪宅,再进一步的品质升级要到3000万及以上,这部分产品的购买力和流通性更差。

  克而瑞的统计显示,总价在5000万左右的别墅、独栋别墅在2018年非常不好卖;二手市场同样如此。

  价格高企、购买力不足、无人接盘,这些都导致豪宅的流通性大减,保值增值的光环消失。

  “内地的豪宅无法追上香港。”深圳一大型开发商人士认为,包括深圳在内,豪宅不具备稀缺性,各个城市可开发豪宅的土地也仍然很多;况且,香港的楼市也是全球的一个特例。

  从全世界范围看,多家机构的研究显示,也仅有极少数城市、区域的豪宅,可以实现长期的保值增值。

  当前,部分城市的豪宅已出现库存上升的压力。据克而瑞数据,广州180平米以上大户型产品去化压力显著,独栋、复式产品严重滞销;深圳复式、五房及以上产品严重滞销。

  克而瑞给开发商的建议是,因城施策,减少复式产品供给,提高产品适配性;控总价,适当降低总价门槛,可以适度多做“经适型”豪宅。

  这意味着,一手豪宅市场的降价、减配不可避免。

  对那些手握豪宅的业主而言,最好不要遇到需要变卖房产的资金危机;若资金充裕可长期持有,但仍需考虑房地产税的影响。



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